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资金链趋紧

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 一贷难求

  “目前,房地产开发企业直接到银行贷款,会比较难。”9月22日,一家中小银行的授信审批官说,原因很简单,一是各家银行的分行基本上没有开发贷款的权限,二是总行也严控房地产贷款的规模。

  东部某省的一家股份制银行分行人士也坦言,即便是该省的地产龙头企业,总行也不会满足其融资需求。

  不过,简单地拒绝房地产企业的贷款申请,并不意味着就能顺手将风险也拒之门外。当前,资本市场筹资受限、银行贷款受控、市场销售受挫……在资金来源减少的巨大压力之下,部分房企开始铤而走险。

  监管部门的一项针对房企资金状况的调查发现,由于房地产企业资金链普遍趋紧,部分过度扩张的企业在面临资金链断裂危机的情况下,通过虚增注册资本套取银行贷款;也有的企业采用假按揭、假首付等手段套取银行贷款,用于缓解企业资金压力。

  虚增资本和假按揭

  在融资困难的情况下,“一些房地产企业就会采取暗度陈仓的方式”。上述授信审批官表示,主要是通过旗下的关联公司,如经营物业的或者贸易公司,来变相套取银行贷款。

  在监管部门的一份调查报告中,披露了部分房企套取银行贷款的案例,其一便是虚增注册资本。

  上海某房地产公司通过虚假投资设立关联企业,再由关联企业互相投资等手法使其资本不断膨胀,其原注册资本从500万元膨胀为2.33亿元,其成立初期部分注册资本和9次增资、1次减资均存在虚假。

  银行业内人士指出,银行贷款最多不会超过企业的净资产,所以,注册资金很小的企业,银行不可能提供太多的贷款。

  前述上海某房地产公司及关联企业在上海11家银行的多家分支机构开立48个账户,大量资金通过多个账户或多家关联企业频繁调拨、迂回运作,逃避银行监控,目前在上海的两家银行已经形成100%的不良贷款。

  前述授信审批官称,一般而言,房地产集团企业下面会有很多法人,也有一些房产,通常是关联企业拿现成的房产做抵押贷款;但关联企业不会傻到把资金直接划到房地产企业的账户上,具体做法包括多种途径。

  比如,房地产公司委托关联企业购买钢材、水泥等建材,然后延期付款,占用关联企业的资金,以及代为支付工程款。还有更为直接的操作方式,房地产公司以给关联企业提供咨询服务的名义,占用资金;或者是承包工程,要求关联企业带资建设,等等。


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